早在2014年，浙江首次提出“特色小镇”概念，2015年出台《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见》，指出“特色小镇是相对独立于市区，且有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能发展的空间平台，区别于行政区划单元和产业园区”。

迄今为止，浙江涌现出余杭梦想小镇、西湖云栖小镇、上城玉皇山南基金小镇、磐安江南药镇、南浔善琏湖笔小镇、嘉善巧克力甜蜜小镇、海宁皮革时尚小镇、龙泉青瓷小镇等一大批小有名气的特色小镇。

这些特色小镇最大的特点，就是有一个特色鲜明的产业。但特色小镇建设并不局限在“产业特色”。2016年，国家住建部、发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出“到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇”。

特色小镇的“特 ”：主要是产业、历史、环境等诸多因素融合而成的独特之处。特色小镇凭着某种文化特质和价值追求，吸引了特定产业的资源、技术、人才等要素，形成独具 “特色 ”的工作生活区域和创客空间。

既可以指产业特色，也可以指地域特色、资源特色、生态特色、文化特色等。其中，产业特色是重中之重，有了产业才会有人气，进而吸引各种要素资源汇聚。比如上海除了枫泾、朱家角、新场等小有名气的千年古镇，还有具有影视产业基础的车墩镇、具有汽车产业基础的安亭镇、具有都市现代农业基础的庄行镇也纷纷进入全国特色小镇榜单。

特色小镇的 "小 "：凸显的是一种空间限制。一般来说，特色小镇规划面积会控制在 1~3 万平方公里以内，聚集人口在 1~3 万左右，且不受原有行政区划局限的 "小 "地方。在有限制的范围内，打造一个高度产城融合的空间，并体现其特有的地域文化。

特色小镇的 "镇 "：不是简单的行政区划概念，也不属于园区规划，而是具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台，是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一、城乡一体化的新型城镇化模式。

特色小镇并不是一个行政意义上的城镇，而是一个大城市内部或周边的，在空间上相对独立发展的，具有特色产业导向、景观旅游和居住生活功能的项目集合体。

总结下来，特色小镇是按创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，结合自身特质，找准产业定位，科学规划，挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋，"产、城、人、文 "四位一体、有机结合的重要功能平台。

目前特色小镇有如下几个类别：科技型小镇、农业型小镇、文旅型小镇、产业型小镇。

在各省份陆续公布特色小镇创建计划的同时，房企的特色小镇计划节奏亦密集上马。如碧桂园提出五年投资千亿打造科技小镇、华夏幸福计划三年内布局百座小镇、绿城提出十年实现“百镇万亿”、华侨城亦计划投建百座民俗文化小镇、时代地产计划5年投资30个未来小镇等等。

据统计，目前已有超过20家房企明确提出特色小镇计划，签约落地项目已超过80个，其中华夏幸福、华侨城、绿城落地项目均已超过10个。

从2016年开始，国内各大地产开发商开始自己的“转型”之路，从最开始走重资产房地产的发展线路逐渐转换成走轻资产的开发线路。其中，商业购物中心以及特色小镇作为发展的重中之重。而特色小镇受当今消费者观念以及政府政策的影响，逐渐成为企业发展中的重点项目。

另一方面，面对三四线城市的火爆，越来越多房企开始通过特色小镇进入市场，这个模式也成为今年最热的一种方式。

特色小镇建设中的“地产化”问题正在引起政府部门的警惕。在第二批全国特色小镇推荐中，住建部明确要求不得推荐以房地产为单一产业的镇，并要求被推荐的小镇需实施并储备一批质量高、带动效应强的产业项目。

目前，房企转型特色小镇的模式分为四种：

以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇；

以绿城、蓝城为代表的农业小镇；

以华侨城为代表的文旅小镇；

以华夏幸福为代表的产业小镇；

万达旅游小镇的打造也是其转型的出路之一。

中央高度重视特色小镇发展分别从土地、财税、金融等三个方面在经济上大力支持特色小镇发展，其次中央从2016年开始将特色小镇创建列为农村重点工作之一，各部委、地方政府也陆续出台相应政策，支持特色小镇创建工作，特色小镇进入了国家层面推广的新阶段。

总体而言，主要包括土地、财政、金融三个方面：

土地方面：1、优先安排用地指标；2、对如期完成的按比例给予奖励，对未达成的加倍扣减；3、利用现有房屋和土地兴办文化创意、科研、健康养老、工业旅游、文创空间、现代服务业、互联网+新业态的，可实行5年的原类型过渡期政策，期满后可按新用途变更。

财税方面：包括一般3-5年的财政返、资金奖励（有的按年给，累计三年；有的一次性给予奖励，规模200-500万元不等）和贴息扶持三种。

金融方面：支持产业投资发展基金、产业风险投资基金等基金设立，鼓励采取TOT（转让经营权）、BOT（建设-经营-转交）等PPP（政府和社会资本合作）项目融资模式等。

【特色小镇PPP融资模式】

【各省特色小镇在土地、财政、金融上的政策支持】

整体上来看，各地在金融方面政策差距较小，但在土地和财政支持方面具有较大差异：

• 天津、云南、福建、江苏对特色小镇的扶持力度较大，在土地、财政方面均给予多种优惠政策；

  
  

• 在政策优惠程度居中的省份中，浙江、江苏、山东等省份在土地、财政方面侧重于考核后奖惩；

  
  

• 河北、重庆、江西、甘肃、湖北等省份则侧重于优先支持；

  
  

• 辽宁、海南等省份目前仅给予一定程度的资金支持，扶持力度相对较小。

长三角地区经济发展活跃、居民收入水平相对较高，为特色小镇发展奠定了经济基础；京津冀地区相较之下，特色小镇数量偏少，未来仍具备较大发展空间。

其中，苏、浙、鲁三省更加注重特色小镇培育，江苏省、浙江省、山东省位列特色小镇总量前三，第二批特色小镇入选数量是第一批入选特色小镇数量的2倍之多。

超过60%的特色小镇为传统产业升级，如旅游、文化、农林牧渔等，其中以旅游产业为主的小镇占比达到37%，超过三分之一，连同占比16%的文化产业一起，仅文旅类小镇便超过特色小镇的半壁江山。

新兴信息、健康、时尚、金融、环保等新兴产业占比在30%以上，相对较少。

但为促进产业转型升级，国家在第二批特色小镇申报时提出“以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不得超过1/3”，对新兴产业给予更多的政策倾斜。

旅游特色小镇依托旅游资源、文化、体育、特色产业，形成具有鲜明特色的旅游产品主要盈利模式。从一级地产开发到小镇运营，各项产业带动小镇全方位业态功能升级，实现多层次盈利模式。

1、已进入省级或者国家级特色小镇名单的当为首选，这些区域不仅产业资源较为丰富同时也是政策力度最大的地区；

2、其次，重点把握本地化及深耕城市的区域发展机遇，房企深耕区域积淀了企业多年精耕细作下的社会资源和影响力，凭借房企对当地生活、生产实际情况的了解，能更好地进行小镇的规划、建设和运营，同时能更好地与当地政府及居民相融合；

3、结合各省产业发展差异高效拓展潜力布局城市，凭借自身小镇的差异化定位及在产业领域的独特优势，关注各区域的发展机会，例如华夏幸福、碧桂园主要定位于新兴产业，可重点关注浙江、广东、江苏、安徽、福建等省核心城市机会；华侨城定位于文旅，在全国范围内机遇较多，重在以深耕区域为中心辐射拓展等。

1、国内文旅小镇等立足于传统产业升级的小镇计划数量占比6成以上，房企在文旅小镇的开发数量已占8成以上，壁垒相对较低且已有诸多成功案例可借鉴,但同时也面临容量有限、定位雷同且并非拉动产业转型升级的锚点等问题，适于具有文旅开发经验的房企及初涉小镇领域的房企介入；

2、 新兴产业小镇要求具有雄厚的产业资源且产业运营要求高，但集中于经济发达区域且政策红利明显、发展潜力更大，适用于综合实力强、产业资源及运营优势突出的大中型房企。

1、项目选址：在依托政府相关政策支持下，找准交通黄金半径和消费人群的黄金半径是打造成功特色小镇的关键。

2、市场驱动：产业转型与消费升级是特色小镇最主要的推动力，目前周边游、亲子游、健康养老、体育赛事等跨界、跨产业旅游方式正成为拉动消费升级的重要力量。

1、特色小镇的旅游业态、产品设计是小镇旅游成功的核心，随着消费结构日趋多元化，游客更加注重体验性项目建设，游客体验与人文生活的结合更能增加客户粘性。

2、随着经济的发展，全民旅游的概念已深入人心，在小镇业态设计中应注重研究旅游人群画像、消费习惯和偏好，从而设计出符合大众游客的的个性化产品，进而提升游客流量以及游客重游率。

3、在小镇运营及资本运作上，旅游特色小镇规划立项期初要考虑运营团队培养以及后续运作的资本力量。